우리집 짓기(설계 및 인허가 과정)

1.들어가는 글

지난 글엔 땅을 구입하고 이후 설계 과정에 대해 이야기 했었습니다. 설계라는 게 너무 오래 시간이 걸려도 좋지 않고 그렇다고 짧아도 좋지 않은 것 같습니다. 땅을 구입한 후 설계이전에 꼭 자신이 생각했던 집구조, 디자인에 대해 미리 그려보시는게 도움이 많이 된답니다. 이번 글은 설계의 마지막 이야기와 인허가 관련해서 이야기 해보고자 합니다. 여기서 말하는 인허가는 공사관련 인허가입니다.

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<자 이제 집을 지어볼까?>

 

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2.전문적으로 설계들어가기

업체를 선택하셨다면 앞서 고민했던 자료들을 해당 업체 설계자를 만나 설명하고 자료들을 넘겨 주게 되고 이후 설계자가 짜짠 하고 기초적인 도면을 만들어 줍니다. 물론 이때 설계자를 만나서 현장에서 바로 바로 도면을 그리면서 기초적인 도면을 그리기도 합니다. 기초적인 도면이 확정이 되면 설계자는 진짜 전문적인 수치를 넣고 구조적인 문제가 없는지 판단해서 복잡한 도면을 그리게 된답니다. 

 

설계가 완성이 되면 이제 설계자는 집 디자인을 컴퓨터 그래픽(3D)로 그려주고 그 자료들을 보여주게 됩니다. 이때는 집 외부 재질을 어떤 걸로 할 지 색상은 어떻게 할지 뭐 이런 저런 이야기들을 하게 됩니다. 이런 디자인적인 부분은 도면과 달리 추후 공사 하면서 얼마든지 바꿀 수 있습니다. 이때 시간이 많이 걸리게 되니 충분한 시간적인 여유를 두시고 설계 진행을 하시기 바랍니다. 간혹 어떤 설계사무소에선 수정은 몇 회 이하 뭐 이런 조건을 달기도 합니다만 대체적으론 고객이 원하는 수준까지 맞춰 주는 경우가 요즘 추세이기는 하지만 그렇지 않은 회사도 있습니다.

 

설계가 완성 하고, 디자인도 얼추 나왔다면 이제 시공업체와 계약을 해야 합니다. 여기서 설계업체와 시공업체가 동일한 곳에서 공사를 진행하게 되면 설계비나 그외 비용을 조금 할인해주고 계약서를 작성하게 됩니다. 어떤 업체는 설계비도 안 받는 곳도 있습니다. 뭐가 좋다고 하기엔 그렇지만 집이라는게 제대로 돈을 주고 그 돈 만큼 집을 지으면 성공이기 때문에 너무 비용을 아껴도 안됩니다. 적절한 선에서.. ^^

 

여기서 잠깐, 근데 설계를 맡겨 놓고 할인은 다 받고 공사는 다른 업체에 맡겨 버리면 되지 않을까? 라는 생각을 할 수도 있겠죠? 하지만 대부분 설계계약서 따로 공사계약서 따로 작성을 하게 됩니다. 그래서 그럴 경우 대부분 설계업체에서는 원래 받는 설계비를 요구하게 된답니다. 대부분 계약서 상에 그렇게 작성을 하게 됩니다. 이럴 땐 줄 돈 다 주고 대신 설계도면이나 이런 거를 제대로 받으셔야 합니다. 그래도 모르니 꼭 계약서 상에서 이런 부분이 명시가 제대로 되어 있는지 확인, 또 확인하시기 바랍니다. 어떤 업체는 설계 도면을 차일 피일 미루고 제대로 된 도면을 주지 않아 결국 공사 시기도 놓치고 공사도 못하게 되어 설계를 처음부터 다시 하는 경우도 있습니다.

 

일단 여기까지 진행이 되었다면 집 짓기 절반은 성공하신 거라 생각하셔도 될 듯합니다. 설계를 완성하고 나면 땅 파고 집 올리는 거는 정말 빨리 진행된답니다. 그만큼 설계는 중요하고 시간도 많이 걸리기 때문에 신중에 신중을, 여유 있게 작업 진행을 해야 합니다.

 

아참, 설계시 유의해야 할 사항이 있습니다. 꼭 내가 지으려고 하는 땅의 건축규제를 확인하셔야 합니다. 내가 소유한 땅은 8m 이상 건축물을 지을 수 없고, 미관상 담장 높이는 얼마여야 되고, 지붕은 어떤 식으로 지어야 하고, 마당에 조경은 어느 정도 있어야하며… 뭐 이런 규제들이 지역마다 달리 존재 합니다. 대부분 설계사가 체크를 하고 이야기를 하지만 그렇지 않은 사람도 있어서 설계도면 다 만들어 놓고 추후 인허가 과정에서 사용 불허가 날 수 있습니다. 그래서 설계사만 너무 믿지 말고 토지규제내용에 대해 해당 관청에 확인하시고 토지이용정보센터에서 확인 하시기 바랍니다.

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3.공사인허가

이제 설계도 끝나고 외부 디자인도 끝났다면 땅을 파야 하겠죠? 근데 여기서 절차가 있습니다. 바로 건축허가를 해당 구청에서 허가를 받고 공사를 시작해야 한답니다. 여기서 말하는 허가는 내가 공사를 시작하겠으니 허락해주시오 라고 나라에 허락을 받는 것입니다. 건축 후 건축사용허가와는 다른 겁니다. 근데, 내 땅에 내가 그냥 집을 짓고 살겠다는데 무슨 상관이냐고 물으신다면…. 저도 모르겠습니다. ㅎㅎㅎ 건축허가는 사실 건축주가 크게 신경을 안 쓰셔도 됩니다. 대부분 시공업체에서 대행으로 진행을 하게 되는데 관련 서류만 잘 준비해주면 됩니다.

 <허가서는 이렇게 공문과 허가증, 그리고 공사 유의점에 대한 안내문을 받습니다>

물론 허가를 위해선 약간의 비용이 지출이 됩니다. 일단 건축허가에서 필요한 서류들은 기본설계도서, 건축계획서 등 신청서에 첨부된 서류들을 준비하면 됩니다. 대부분 시공업체에서 다 진행합니다만, 면허세 및 채권료가 발생이 됩니다만 비용은 몇 만 원 + 몇 십 만원 수준(전체 공사비에 비하면)이라 크게 걱정을 안 하셔도 되고 통 큰(?) 시공업체는 그냥 대신 내주기도 합니다. 여기서 중요한 건 허가 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 공사 허가가 취소가 됩니다. 이때는 다시 신청을 해야 됩니다.

 

그리고 공사인허가를 하기 전에 경계측량을 한 번 해보시고 인허가를 진행을 하시는 게 좋습니다. 보통 택지지구(LH에서 개발하는 곳)는 경계측량이 잘 되어 있긴 하지만 간혹 경계측량이 잘 못 되어 흙이 유실되거나 표지석이 유실되었거나 하면 경계측량을 새로 해야 합니다만 그렇지 않은 경우에라도 꼭 한번 하고 진행을 하세요. 왜냐면 간혹 경계측량을 하지 않고 진행하다 이웃집에서 경계측량을 했을 경우 이웃집 땅을 침범하게 된다면 민사소송까지 갈 수 있습니다. 

<여기까지가 니 땅의 경계입니다>

그렇다면 경계측량은 어디서 하느냐? 경계측량은 일반 시공업자에서도 해주긴 하지만 공신력이 없습니다. 그래서 대부분은 대한지적공사에 경계측량을 의뢰하고 진행합니다. 경계측량 비용은 지역에 따라 다른데 주택일 경우 대략 50만원~80만원 정도(물론 더 나올 수도 있어요) 생각하시면 됩니다. 비용은 대한지적공사에서 경계측량하기 전에 이야기를 해주고, 돈을 입금해주면 측량기사가 현장에 와서 측량을 해주고 경계가 되는 부분에 말뚝과 락카 칠을 해주고 유유히 사라집니다.

 

건축허가는 담당 공무원의 능력치(?)에 따라 대략 몇 일 혹은 몇 주 정도 걸립니다. 허가가 나면 담당 공무원이 허가서 받아가세요 라고 전화가 올 겁니다. 대행하는 시공업자가 가도 되고 본인이 직접 가서 서류를 받으셔도 됩니다. 이때 면허수수료, 채권료를 현장에서 카드 혹은 현금 납부하고 서류를 받아간답니다.

<허가도 받았으니 땅을 파봅시다>

 

자… 이제 설계도, 디자인도, 인허가도 끝났습니다. 땅만 파면 되겠군요. 땅 파는 이야기 그리고 가장 관심이 많이 가는 건축 비용에 대해서는 다음에… 다시 이어 가도록 하겠습니다.

 

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