도심형 단독전원주택 이야기(땅구입)

2015년 2월 중순에 땅을 파기 시작해서 5월에 완공, 이사 후 6개월이 흐른 지금

나름 주택을 지으면서 겪었던 경험들, 살면서 좋은점, 불편한 점 등을 몇 자 적어보려고 합니다.

먼저 단독주택을 지으려면 땅이 있어야 하겠죠? 땅 구입 절차에 대해 경험담을 첫 이야기로 쓰려고 합니다.  

<단독주택 집짓기의 시작은 땅 구입부터입니다>

아파트와 달리 단독주택(전원주택)을 짓고자 하려면 당연히 땅이 있어야겠죠?

물론 땅을 임대해서 집을 짓는 경우도 있겠지만 법적인 소유권(지상권) 등의 문제로

대부분은 토지를 매입후 집을 짓는 방향으로 진행을 하게 된답니다.

자 여기서 이제 땅을 구입을 하려면 어떤 땅을 골라야할지 정말 고민이 많이 될 겁니다.

집을 잘 짓는것도 중요하지만 어떤 땅을 구입하느냐도 상당히 중요합니다.

왜냐면 추후 건물을 올리고 나면 단독주택일 경우 감정을 받게 되는데

이게 주택은 아파트와 달리 감정가가 점점 낮아지거나 건축비와 달리 엄청 낮게 매겨집니다.

감정가가 낮아지면 당연 재산가치나 추후 은행 대출시에도 한도가 낮게 대출이 됩니다. 물론 반대의 경우도 있지만…

그런데 토지는 다릅니다. 은행이나 감정평가 할 때 가장 높게 감정을 매겨주는 부분이 땅입니다.

왜냐면 땅은 주변 시세라는게 있어서 주관적인 감정을 잘 하지 않고 주변 시세에 따라

그 토지의 재산가치가 되기 때문입니다. 그렇기 때문에 처음 땅을 구입하는것에 공부도 하시고

주변 시세, 환경 등을 잘 판단해서 구입을 하시기 바랍니다.

쉽게 이야기 하면 건물은 시간이 갈 수록 재산가치가 떨어지고 땅은 시간이 갈 수록 재산가치는 높아집니다.

Ps: 물론 주변 환경에 따라 반대의 경우도 있습니다.

<땅에는 건폐율이라는게 있습니다>

여기서 잠깐 땅을 구입하실 때 도심에 있는 전원주택단지에 있는 땅을 구입을 하실 것인지

시골 한적한 곳에 땅을 구입할 것인지를 본인 스스로가 잘 결단하셔야 합니다.

둘 다 서로 장단점이 있기 때문에 본인 스스로의 라이프 스타일을 잘 파악하셔야 합니다.

개인적인 생각으로 조금 젊은 분들이 단독주택을 지으실 요량이라면

도심지에 있는 전원주택택지지구를 알아보시고 진짜 자연 속의 힐링을 느끼실 분들이라도

그나마 도심에서 가까운 지역에 땅을 구입하시는 게 좋을 것 같다는 개인적인 생각입니다.

그리고 구입시 꼭 확인하셔야 할 것은 그 땅의 용도가 법적으로 어떤 용도로 사용할 수 있는지 꼭 확인하셔야 합니다.

흔히 말하는 1종주거지역인지, 상업지역인지 등 토지이용정보를 꼭 확인하셔야 합니다.

왜냐면 땅을 구입했는데 그 땅에는 법적으로 주택을 지을 수 없는 용도의 땅이라면 법적으로

토지용도변경을 해야하고 그결과 비용도 많이 들고 시간도 많이 들기 때문에 구입전에

꼭 토지이용규제정보시스템 사이트(http://luris.molit.go.kr/)를 이용해서 확인하시기 바랍니다.

그리고 그 땅 마다 건폐율이라는게 있는데 이런것도 꼭 확인하셔야 합니다.

예를 들어 건폐율이 50%라면 100평의 땅에 건물은 최대 50평짜리 넓이의 건축물을 지을 수 있다는 말입니다. 

이 건폐율은 지역마다 토지마다 다르기 때문에 미리 확인하셔야 추후에 집 설계할때 실수를 하지 않습니다.

<도심에서 생활 하셨던 분들이라면 그래도 도심시 근처에 있는 곳에 선택하세요>

도심에 있는 주택단지 땅을 구입하시면 아무래도 도심 근처에 있기 때문에 편의 시설이라던지

도시가스, 통신시설, 전기시설, 상하수도 시설이 이미 완비가 되어 있기 때문에 추후 집을 지을 때

발생 할 수 있는 기반시설 공사 비용을 절감 할 수 있습니다만 땅 값이 시외보다 많이 비싸답니다.

시외에 땅을 구입하시게 된다면 가장 먼저 생각하실 부분이 기반시설 공사를 얼만큼 해야 하는지

미리 전문가와 함께 고민을 해보셔야 합니다. 기반시설 공사가 좀 많이 나오거든요.

 

토지를 구입하기 위해선 아무래도 인근 부동산을 이용하시는게 좋습니다.

개인적으로 진행을 하시고 원하는 땅이 있다면 등기부 열람하셔서 땅주인을 찾로

연락처를 직접 찾아 땅주인과 담판을 지으시면 되고 부동산일 경우 대부분 땅 주인들이 부동산에

연락처를 남기기 때문에 좀더 수월하게 진행을 할 수 있습니다.

<아파트와 달리 토지는 취득세가 조금 더 높습니다>

일단 땅을 부동산이든 개인적으로 매입을 하게 되면 각 종 세금 납부를 진행해야합니다.

여기서 유의하실 점은 아파트와 달리 토지는 세금이 많이 붙습니다.

토지의 경우 취득세가 토지취득가의 4.6%(아파트의 경우 1~3%) 입니다.

즉 1억짜리 토지를 구입하게 되면 취득세는 대략 460만원 정도 나옵니다. 그

리고 추후 건축물을 올리시면 그 건축물에 대한 세금(이 경우도 대략 1~3%)도 납부해야 합니다.

즉 단독주택을 지을 경우 취득세가 토지에 거의 5~8% 정도 발생이 된다고 예상하셔야 합니다.

그리고 부동산을 통해 구입을 하셨다면 이 경우도 일반 아파트 중개수수료보다 다소 높습니다.

<음 저 땅을 사볼까? 이제 집짓기를 시작해야겠군> 

 

자, 간단하게나마 몇 자 적어봤습니다. 땅을 구입하시려면 충분한 시장조사와 주변환경 등을

잘 파악하셔서 결정하시기 바라며 아파트만 거래하셨더라면 취득세 부분이 의외로 많이 나온단 점

미리 인지하시기 바랍니다. 이상 좋은 집을 짓기 위한 시작 단계인 땅 사기 절차에 대해 적어봤습니다.

첫단추를 잘 꿰어 단독주택 라이프의 시작을 힘차게 시작해보세요 ^^