우리집 짓기(대출편)

1.들어가는 글

지난 글에선 건축비에 대해 이야기 했었습니다. 앞선 글에서도 이야기 했지만 건축비는 어떤 곳에 기준을 두느냐에 따라서 금액이 천차만별로 산출 될 수 있습니다. 물론 어느 정도 기준선을 먼저 잡아야 하는데 그 금액이 대략적으로 40평 본체 건물 기준으로 했을 때 1억8천 만원이라고 지난 글에 이야기 했었죠. 이 금액을 기준으로 하시면 어느 정도 집 다운(?) 집을 지을 수 있습니다. 여기서 돈을 더 들인다면… 더 멋진 집을 짓기 위한 다양한 선택의 폭이 있겠죠? 그렇다면 이제 여기서 시련?이 닥치게 됩니다. 바로 건축비가 부족하게 되겠죠? 그래서 이번 글은 부족한 건축비 혹은 토지매입, 그 외 추가적으로 들 수 있는 비용에 대비해 은행의 도움을 받는 방법을 알려드리도록 하겠습니다. 본 글에 앞서 미리 이야기 하지만 대출이라는 게 본인의 소득, 신용 등의 따라 달라질 수 있기 때문에 방법론 적으로 접근하시고 실질적인 방법과 상담은 대출 담당하는 금융권 직원과 상담을 하시기 바랍니다.

 

[앞선 이야기]

도심형 단독전원주택 이야기(땅구입)

도심형 단독전원주택 이야기(설계)

우리집 짓기(설계 및 인허가 과정)

우리집 짓기(건축비는 얼마가 들까)

 

 

 

2.주택 대출은 어떻게 진행될까?

아마 공사 견적서를 받아 보시고 뜨헉! 하시는 분들이 많으실 겁니다. 생각만큼 결코 저렴(?)하지 않죠? 그리고 생각과 달리 많은 비용이 추가가 되어서 고민이 많을 겁니다. 뭐 여기서 공사비를 낮추려면 욕심을 부리지 말고 좀더 싼 자재를 사용하면 되는데 또 그게 그렇지가 않습니다. 이럴 때 다들 고민을 하시죠. ‘대출이라도 해서 진행하자’고… 대출을 감당할 여건이나 환경에 대해선 본인이 잘 판단을 하시고 여기선 대출을 어떤 방식으로 진행이 되는지 알아보도록 합니다

 

단독주택 대출은 일반 아파트대출과 달리 다른 방식으로 진행이 됩니다. 물론 대출상품이름은 금융기관 마다 조금씩 차이는 있습니다만 대부분 ***주택담보대출 이라는 상품으로 진행됩니다. 아파트 역시 같은 이름으로 대출이 진행이 되는데 여기서 아파트와 달리 다른 방식으로 대출이 진행이 되죠. 아파트와 달리 가장 큰 특징은 기준시세가 없다는 겁니다. 아파트의 경우 대부분의 금융기관들은 kb아파트 시세를 기준으로 대출 한도금액을 정합니다. 그 말 인즉 누구나 kb 아파트 시세를 검색하시면 그 기준금액을 알 수 있고 그 금액이 대부분 대출 한도금액으로 생각하면. 됩니다만 주택은 기준시세라는 게 없습니다. 주택일 경우 해당 금융기관의 감정사가 직접 현장을 방문해서 그 주택과 토지에 대한 기준을 매긴답니다. 그리고 주택일 경우 아파트와 달리 한도 금액이 최대 70%가 되지 않고 감정가도 실제 공사비 대비 40~50% 밖에 감정해 주지 않습니다.

 

더군다나 부족한 공사비를 위해 대출을 해야 하는데 건물이 없습니다. 왜냐 아직 건물을 짓기 전이기 때문이죠. 정말 난감한 상황입니다. 예전에는 기성고대출이라고 해서 일정금액 혹은 일정 공사완료가 된 상황이라면 부족한 공사비를 대출로 처리해주는 금융 기관이 있었지만 부실로 인해 그런 대출은 찾기가 정말 힘듭니다. 물론 제2금융권이나 다니시는 직장 내 금융기관에서 기성고대출 방식으로 대출을 해주는 기관이 있지만 거의 없다고 보시면 됩니다. 이럴 경우 어떻게 해야 하나? 고민이 많으시죠?

 

그런데 뭐 잊지 않으셨습니까? 주택을 지으시려는 분들은 땅이 있지 않습니까? 맞습니다. 토지담보대출로 대출을 받아 부족한 공사비를 처리하는 방법이 있습니다. 토지 역시 kb시세가 있는 것이 아니라 일반전인 부동산에서 거래 되고 있는 인근 거래시세를 토대로 가치가 매겨집니다. 물론 감정사가 방문하기도 하고 부동산을 통해 시세를 알아보기도 하긴 하지만 토지담보대출일 경우 시세의 70%(은행마다 조금씩 다름)까지 대출한도가 나온답니다. 건물보다 많이 나오죠? 아 물론 토지 시세가 싸다고 하면 대출한도는 적게 나옵니다만 일단 토지를 담보로 대출을 하면 부족한 공사비는 메울 수 있습니다. 근데 그마저도 부족하다고요? 잠시 후 다시 설명을 하도록 하겠습니다.

 

일단 토지로 담보대출을 하게 되면 금융기관에서는 지상권 설정이라는 것을 해버립니다. 왜냐면 담보대출 된 토지에 건물을 올리게 되면 토지 소유권자와 건물 소유권자간의 법적 분쟁이 생겨버리면 복잡해지기 때문에 금융기관에서는 아예 지상권이라고 해서 이 토지 위에 올라가는 건물을 짓기 위해선 금융기관이 권리를 갖는다라는 법적인 용어입니다. 쉽게 말해 토지는 대출을 받는 분의 것이지만 그 위에 건물을 짓기 위해서 금융기관인의 허락을 받아야 한다는 뜻입니다. 그런데 대부분의 건축주들은 토지+건물이 같은 소유주로 됩니다. 뭐 간혹 부부가 따로 명의를 가지고 있는 부분이 있긴 합니다. 하여튼 이런 지상권 설정이 있다는 사실을 명시하시고 금융기관에서 지상권 설정을 한다고 해서 겁낼 필요가 없습니다.

 

 

3.더 이상 담보대출이 안될 경우

참 이럴 경우 난감합니다. 부족한 공사비 혹은 공사를 완료하고 들어가는 비용이 더 나오게 되면 어떻게 처리를 해야 할 지 고민이 많이 됩니다. 이럴 경우 공사완료 후 건축물에 대한 등기가 되면 토지+건물을 합한 감정가로 대출을 할 수 있답니다. 근데 건축물에 대한 등기가 되지 않으면 추가적으로 담보대출을 할 수 없습니다.

 

이럴 경우 공사를 시공한 업체 측에 양해를 구해서 시공 업체 측에서 편의를 봐주면 걱정이 없는데 그렇지 않은 업체일 경우엔 신용대출, 카드론, 지인대출 등등 할 수 있는 방법을 최대한 동원해야겠죠? 물론 카드장기대출, 카드단기대출, 신용대출 등을 받게 되면 신용도가 낮아지긴 합니다. 그래서 급한 불은 꺼야겠죠? 이때 정말 자금계획을 잘 세우셔야 합니다. 신용대출이나 카드대출 같은 경우 신용도 하락이 있지만 추후 토지+건물로 대출을 하신 수 해당 신용대출 건에 대해 빠른 시일 내에 갚는다면 신용도 하락에 대해 크게 걱정을 하지 않으셔도 됩니다. 물론 정말 계획을 잘 세우셔야 합니다.

 

그래서 이런 위험 요소가 있을 수 있어서 제가 공사업체를 선정할 때 공사비 계획에 대한 부분을 꼭 명시 하거나 함께 논의 할 수 있는 업체를 선정해야 한다고 말씀 드렸죠? 이럴 경우 생길 수 있기 때문에 미리 준비하기 위함이랍니다.

 

이렇게 저렇게 해서 모든 공사비를 납부하고 멋진 집이 완성이 되었네요. 이제 남은 건 금융기관에서 빌린 대출을 갚는 일만 남았네요. ㅠㅠ

 

Tip 주택+토지 담보대출일 경우 1금융권이든 2금융권이든 주위에 있는 금융기관을 이용하시거나 단독주택이 많은 지역 인근 금융기관을 이용하시면 감정이 다른 곳보다 높게 나온답니다.

 

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